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Le 5 cose da sapere per valutare un immobile

 
Italiani: popolo di santi, poeti, navigatori… e proprietari di casa! Inutile negarlo: fra tutte le forme d’investimento, quella che più ci sta a cuore è l’investimento immobiliare, con i suoi pro e contro. Già, potrei scrivere un trattato sui motivi per cui conviene (o non conviene) investire in immobili in Italia, ma una cosa è certa: il modo di concepire l’investimento “sul mattone” sta cambiando e la crisi del 2008 in questo CI HA AIUTATI.
La filosofia MoneySurfers, infatti, ci insegna a vedere le opportunità dietro ogni crisi. Uno dei nostri corsi riguarda una particolare tecnica di investimento immobiliare, chiamata Saldo e Stralcio, e proprio poco tempo fa ho avuto il piacere di ospitare nel nostro Podcast un guru del Saldo e Stralcio, il coach di SurfingTheBricks® Daniele Angellotti. Beh, che dire, ne ho approfittato per “scucirgli” alcuni trucchi del mestiere utili per determinare il valore di una casa.

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Stare sul p(r)ezzo

“Oggigiorno si conosce il prezzo di tutto, ma non si conosce il valore di niente.” (Oscar Wilde)

Che tu abbia voglia di vendere la casa in cui vivi o che tu sia un aspirante “investitore seriale” del Saldo e Stralcio, c’è uno step importante da cui partire ed è imparare a valutare un immobile in maniera – ahimè – oggettiva. Dico questo perché molta gente non ha idea della differenza tra il valore di un immobile ed il suo prezzo!
[quote]Un conto è il valore che io attribuisco alla mia casa - che tra l’altro è anche un po’ di parte, perché tenderò a chiedere di più - un conto è il prezzo al quale si conclude l’affare, cioè quanto il mercato è disposto a pagare la mia casa. (Daniele Angellotti)[/quote]
negoziazione casa
Per chi opera nel settore del Saldo e Stralcio, unica strategia che ti permette di guadagnare nel mercato degli immobili investendo ZERO, il dilemma della valutazione è all’ordine del giorno. A maggior ragione se consideri che si opera prevalentemente con case pignorate, da vendere PRIMA che sopravvenga l’asta giudiziaria. Insomma, l’operatore di Saldo e Stralcio è un po’ il “salvatore dell’immobile” (cosa che ne fa un investimento etico), ma capisci bene che un pignoramento e una tempistica stringente incidono non poco sul prezzo.
 

Valutare l’appetibilità in 5 mosse

Innanzitutto c’è una cosa importante che devi sapere nell'investimento immobiliare, non basta scegliere una casa pignorata fra le tante, ma bisogna SELEZIONARE la casa o le case più appetibili. Sempre durante il Podcast Daniele riassume:
[quote]L’obiettivo è fare in modo che, se esiste un potenziale acquirente in cerca di un immobile simile a quello che proponiamo noi, il nostro sia il primo che lui osserva.[/quote]
Tutto questo diventa possibile solo se ti attieni fedelmente ai seguenti 5 passaggi essenziali nella determinazione dell’appetibilità.
 1) De-personalizza
“Ognuno fa della sua casa il luogo dove stare bene”. Questo significa che puoi modificare a tuo piacimento la casa in cui abiti (parquet di noce, ribassamento del soffitto etc.), ma devi aver chiaro in testa che queste modifiche non ne incrementano il valore oggettivo. Quindi, se stai ndo un investimento immobiliare tramite Saldo e Stralcio o normale, devi considerare il valore dell’immobile al netto del gusto personale/affettivo del precedente proprietario. Se invece il proprietario sei tu, ricorda sempre che non tutti hanno i tuoi gusti.
2) Analizza il micro-contesto
Un appartamento può essere straordinario e dotato di tutti i comfort, ma se lo stabile in cui si trova è oggetto, per esempio, di sospetti andirivieni (malaffare, presunta prostituzione etc.), l’appetibilità è nettamente inferiore al suo valore e questo incide fortemente sul prezzo. Cerca di vivere l'area in cui si trova l'immobile, siediti al bar e fai qualche domanda al vicinato.
3) Analizza il macro-contesto.
Il consiglio che ti do se vuoi intraprendere la strada del Saldo e Stralcio è quello di iniziare dalle zone che conosci: il prezzo medio delle case, la vita diurna e notturna del tuo quartiere possono sembrare cose scontate perché ci sei abituato, ma in realtà rappresentano un importante vantaggio informativo. Non lo sprecare! Se ti avventuri in altre zone, pensa sempre come sarebbe viverci: non è bello ritrovarsi in trattativa una casa situata in un quartiere che non dorme, per via di una discoteca. Ovviamente nel Saldo e Stralcio esistono tecniche che ti permettono di “sganciarti” da situazioni non ottimali, ma prevenire è sempre meglio che curare.
occasione
4) Considera servizi pubblici e privati.
Ho chiesto a Daniele se la vicinanza di servizi è un elemento che migliora l’appetibilità. La risposta è stata “tendenzialmente sì, ma non sempre”. Per esempio un centro commerciale vicino casa può essere veramente comodo, ma il rovescio della medaglia è sorbirsi una folla di auto ogni weekend. Ancora, il trasporto pubblico, soprattutto in una grande città, rappresenta una risorsa, ma esistono fermate metro poco raccomandabili. Come faccio a stabilire se l’appetibilità dell’immobile aumenta o diminuisce in questi casi? La risposta te la dà il cliente! Col tempo, infatti, l’esperto investitore matura “un’esperienza di gusto ed intuito” che gli permette di capire chi è l’acquirente e se sta fuggendo dai ritmi cittadini o se, al contrario, ama la vita urbana.
5) Metti da parte l’Ego
Ogni volta che nella valutazione dell’immobile intervengono il nostro gusto o le nostre sensazioni, c’è il rischio di sbagliare. Per questo serve un METODO di cui fidarsi. Un vero investitore è colui che osserva la realtà così come è. È utile fare un lavoro su se stessi e costruire un metodo di valutazione e di investimento che dia meno spazio possibile alle interpretazioni soggettive, dettate dalla nostra situazione emotiva o psichica del momento. SurfingTheBricks® , nato da 20 anni di esperienza sul campo, costituisce un metodo che ti insegna ad avere l’occhio neutrale perché ti mette a disposizione uno strumento che determina 4 diverse tipologie di prezzo utile a cui proporre l’immobile, abbattendo quasi completamente l’ego. L’utilizzo di simili tool ti permette di capire, ancora prima di entrare in trattativa, se l’affare in questione merita il tuo tempo, in base a degli oggettivi requisiti numerici.
Che dire, scegliere l'immobile non è questione di lana caprina, ma serve la giusta dose di intuito e criterio. I 5 punti elencati rappresentano degli step immancabili quando si valuta un'opportunità di Saldo e Stralcio immobiliare, ma il 5° punto è quello che secondo me racchiude maggiormente la filosofia MoneySurfers. Mettere da parte l'ego può essere inteso in diversi modi. Da un lato credo che significhi "ridimensionare" la propria presunzione di conoscenza e affidarsi a delle regole puntuali, degli atti quasi rituali, ma fatti con coscienza. Dall'altro lato mi piace pensare che l'investimento in stile SurfingTheBricks®, perfettamente in linea con il pensiero MoneySurfers, sia un investimento che va a favore non solo tuo, ma anche di chi ti sta attorno.
Il più delle volte si parte da una situazione in cui un debitore vede la sua casa destinata all'asta, quindi insomma... non proprio rosa e fiori. Sai bene che una casa (s)venduta all'asta spesso non soddisfa l'interesse creditorio ed il risultato è che il debitore perde la casa e se gli va male gli rimane una parte di debito: l'unico che ci guadagna è il compratore. Con il Saldo e Stralcio il debitore riceve una somma congrua al valore dell'immobile, il creditore vedrà più facilmente soddisfatto il suo diritto, e tu guadagni il surplus che il nuovo compratore è disposto a sborsare pur di avere l'immobile. Quando ti dico che il Saldo e Stralcio è l'investimento immobiliare più conveniente ed etico al tempo stesso, non esagero. È una strategia win-win, perché non sfruttarla?

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2016-04-11 17:03:41 - Admin
Questa è davvero una interessante domanda.Ti posso dire che molti operatori che si occupano di saldo e stralcio, sono preoccupati per la loro attività. Ora, premesso che ancora i meccanismi derivanti dalla nuova normativa devono oliarsi e dovono ben delinearsi le conseguenze, posso anticiparti che, chi si occupa di saldo e stralcio in modo professionale, potrà addirittura fare affari migliori, sfruttando diversi angoli di attacco.Non posso scendere, in un commento, nei dettagli ma posso dirti che chi si sta improvvisando 'esperto' di saldi e stralci, non dormirà sonni tranquilli. Chi, invece, ha capito che questa attività permette di guadagnare molti soldi perché è complessa, e chi ha un metodo collaudato di lavoro, potrà invece, come detto, ottenere addirittura dei vantaggi.Ti lascio questo link https://www.moneysurfers.com/corso-bricks dove troverai informazioni sul nostro corso sui saldi e stralci immobiliari. Continua a seguirci mi raccomando ;)
2016-04-10 22:10:31 - andybourbon68@gmail.com
Buonasera E' da un po' che vi seguo e ci tenevo a farvi i complimenti per l'iniziativa. Volevo inoltre chiedere se la nuova normativa in merito ai pignoramenti entrata in vigore ad inizio 2016, possa in qualche modo complicare (o magari semplificare) l'attività di saldo e stralcio. Grazie Andy
2016-04-01 09:42:08 - Daniele Angellotti
Buongiorno Pasquale, sono Daniele, coach del corso SurfingTheBricks. Intanto ti ringrazio del commento, sicuramente calibrato e che evidenzia una criticità importante del momento: sbagliare valutazioni può creare problemi importanti. In Italia i cicli immobiliare durano solitamente circa 15 anni, adesso siamo nella seconda metà di un ciclo ribassista che finirà intorno il 2023 (anno più anno meno, non prevedo il futuro). Durante cicli ribassiste di stagnazione del mercato immobiliare vale doppiamente la regola del focalizzarsi sul prezzo di acquisto, ma ovviamente c'é di più. È qui che si distingue il vero professionista da quello che si improvvisa, anche se con esperienza. In SurfingTheBricks diamo esattamente questi strumenti. SurfingTheBricks è un corso che getta le basi per concludere operazioni di saldo e stralcio immobiliare in situazioni dove sono presenti procedure esecutive (pignoramenti) o dove un immobile dovesse essere già all'asta. Uno dei primi mattoncini del corso consiste proprio, in fase di preanalisi, valutare in mercato della zona con strumenti oggettivi e con margini, sia di tempo che di prezzo, che difficilmente vengono poi violati dalla realtà. Ti dico questo perché, prima di avviare un lavoro su una pratica potenzialmente interessante 'sulla carta', dobbiamo essere ragionevolmente sicuri di avere un quadro corretto della situazione, soprattutto dal punto di vista operativo e numerico. Considera che le nostre non sono compravendite ordinarie ma ci poniamo sul mercato in maniera tale che se una persona cerca una tipologia di immobile come quello che proponiamo, il nostro deve essere il primo che valuta. Diversamente dall'attività immobiliare pura, quella del saldo e stralcio immobiliare consente anche margini e modalità di vendita dell'immobile altamente ottimizzati. Come ripetiamo spesso, non è nulla di semplice o di immediato, soprattutto per chi inizia. Ed è per questo che è nato SurfingTheBricks, per mettere a disposizione non soltanto la 'teoria', ma anche gli strumenti e l'approccio corretto da seguire. Sottolineo sempre che questa è una professione dove è importante essere sempre aggiornati e non fermarsi agli aspetti di superficie. Se ti va di scoprire i contenuti del corso, vai a questi link http://moneysurfers.com/corso-bricks/ e http://moneysurfers.com/corso/surfingthebricks/ nei quali potrai anche vedere gratuitamente alcuni video introduttivi.
2016-03-31 11:52:02 - pasquale
Ottimi suggerimenti ....sicuramente in questo periodo di crisi che non tende a smettere la casa è forse uno di quei settori che più ha subito il crollo. Certamente forse è il miglior periodo per acquistare ma non certo per vendere. Non voglio sostituirmi ai professionisti del settore ma parlo per esperienza che vivo in questi giorni e faccio fatica a comprendere i margini di guadagno. Qualche mese fa ho acquistato un appartamento che ritengo a buon prezzo semplicemente perchè 5 anni fa lo stesso veniva proposto al 45- 50% in più. Al contrario un appartamento che ho in vendita da circa 1 anno e mezzo non si riesce a piazzarlo nemmeno al suo prezzo di mercato che è pari o addirittura inferiore del prezzo pagato 10 anni fa. Tutto con l'aiuto di professionisti del settore. Le agenzie immobiliari sono stracolme di appartamenti in vendita e l'investitore modello in questo momento credo sia colui che cerchi un buon affare per viverci dentro con la propria famiglia e non certo per poi rivenderlo e trarne un guadagno. Fatta questa breve premessa personale avrei una domanda: ma per trarre guadagno dalla compravendita di immobili a costo zero come si dice nell'articolo non è necessario essere un professionista del settore e quindi iscritto ad un albo ecc.ecc.? Forse dovrei capire meglio come funziona Surfing the bricks.
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